保定限号:世联行董事长陈劲松:深圳不是炒房示范区,中介背了很大的黑锅!

  “我现在反而有一种忧郁,就是有些都会的成交量和价钱会迅速萎缩和下跌,这反而是最大的贫苦。”

  资深房地产专门第联行(002285,股吧)创始人、董事长陈劲松加入证券时报・e公司财经明星会时示意,由于都会化率还在提高,房地产行业还会成为经济增进的压舱石,疫情后世联行要做线上线下联动,开放互助聚焦主要都会行业,未来在世联资管要走轻资产模式。在提到深圳房价问题时,他以为住宅供应量太少,政府救助资金进入楼市可能性不大,而且让中介背了黑锅。

  他以为,疫情之后房地产行业还会是中国经济的压舱石,主要缘故原由是中国都会化率还不到60%,要到达70%的都会化率,另有很大空间可挖;而都会化率提高,与住宅密不可分。

  2008年后,深圳房价迅速上涨,这次深圳部门区域也有所上涨,陈劲松以为,这次房价走势不会复制2008年,主要是由于与12年前相比,中国都会化率已经提高许多,而且最近十年房价也涨幅伟大,老百姓(603883,股吧)买房门槛越来越高,有屋子和没房的分成两个阶级。疫情事后,多数区域房价没动,只有很少都会房价在上涨。“我现在反而有一种忧郁,就是有些都会的成交量和价钱会迅速萎缩和下跌,这反而是最大的贫苦。”陈劲松示意,主要是由于中国家庭最主要的资产财富都在屋子上,中国的企业债务,政府债务多基于屋子,银行贷款也是基于房产抵押,以是说稳固是未来一段时期内最主要的问题。

  疫情后,行业趋势有所转变,世联行接纳了线上线下联动,聚焦主要都会、开放拥抱互助等方式应对,“希望2020年危急同时也是世联行的一个时机”。

  世联行营业为To B,20多年来一直在起劲掘物业价值,在这方面具有优势。世联行频仍提到联动,就是要将其优势和经纪人的流量做嫁接,去年10月份,58同城上的经纪人和世联行案场的互助最先越来越顺遂。世联行和经纪人之间是完全开放互助关系,市场上所有经纪人都可以一起服务,世联行要打造一个开放的生态,希望信息流传越广越好。陈劲松以为垄断不不利于行业生长,也不利于渠道用度正常化。

  世联行正在并购同策,陈劲松示意,同策跟世联的合并首先战略一致,其次企业文化和未来生长偏向互补,同策在长三角案场数目远多过世联行,世联行在大湾区又远远多同策,双方互补性异常强,未来联卖、增添消费者选择、提升效率都有空间。两家合起来之后案场将是绝对第一,案场服务也可以统一。

  资产运营服务现在已经是世联行第二大营业,一直是处于增收不增利的状态。陈劲松以为,世联行的利润来源于买卖,但同时也要探索未来盈利模式,不能损失对未来市场的探索,这不相符世联行的战略,世联行的红璞公寓和物业治理,处于第2条曲线的下半段,长租公寓二房东的模式有问题,世联行没什么太大问题,亏损主要是由于根据现在会计准则要摊销以前的装修用度,红璞公寓的整栋集中在疫情下受影响稍小,另外红璞公寓主做中低端市场针对结业的大学生,纵然在疫情时营业都很不错。

  十九大之后各个都会推出了大量矜持物业,在陈劲松看来,这是世联行红璞公寓和第三方物业治理的基础,世联行以后要走轻资产模式,硬资产的投入会逐步降低,明年会迅速改酿成本结构,要打造运营能力,打造系统能力,给业主的资产提供更好的服务,这是世联资管的偏向。

  世联行物业和其他物业上市公司差别,世联行是治理别人的资产,事实上前几年世联行拓展市场难题,由于好营业都留给自己。世联行发现科技公司总部工业园、政府的产业用房这类需求也很大,世联行将物业治理集中在为产业园,为都市产业园和都市楼宇经济服务,希望成为中国第三方都市产业运营领先者,不清扫适那时机将该营业分拆。

  房地产要被调控,首先会打压中介,这也导致世联行营业调整。陈劲松以为,现在公司要做的是引领案场数字化时代,使得股东、消费者看到世联行的价值。

  近期深圳成为天下热门,陈劲松以为,深圳不是所有的区域房价都涨,有些区域甚至另有跌,主要是一些区域的住宅在涨,公寓没涨,写字楼基本就没成交,空置率还更高,租金下滑严重。至于政府补助贷款进入了房市,陈劲松以为,在深圳住宅限购下把老屋子贷出去买新屋子这种情形不可能,由于限购置不了。他以为购房者有可能举行按揭置换,将利率高的按揭贷款替换成新贷款,这是正常的经济活动。

  陈劲松以为,若是政府救助资金进入房市,政府可以严核对企业的贷款尤其对小微企业贷款资金流向,观察银行流程,将责任推给中介机构是让中介背了黑锅。

  陈劲松以为,房价上涨的主要缘故原由是住宅用地供应太少,政府和民间许多人以为推出住宅用地就是为了激励炒房,实在逻辑恰好相反,住宅用地供应越多越不利于炒房。深圳在配套学位是按户籍人口尺度,陈劲松对这一点尤其不满,“这个是完全不能接受的,完全不能,以至于我们的孩子上学都难题,别说什么优质房,优质学区,通俗学期都没有,作为深圳人我感觉到很难受,我以为这都会犯了大偏差”。

  这内里有许多悖论,好比住宅推出少是由于无法建配套,根据划定,深圳中小学要自力占地,陈劲松以为完全没有必要自力占地,操场等可以建在楼顶。另外他以为深圳对容积率的划定,还沿用上世纪50年代的尺度,深圳应该大幅提高容积率,才气容纳更多人口,主要是由于深圳土地不够用,必须想办法。

  他展望,未来深圳住宅需求还会增添,除了离婚率因素,还由于家庭人数急剧削减,未来独居群体增添,家庭人口从2.7左右直奔1.7,子女不愿意跟怙恃住在一起。

  他以为深圳要施展树模区作用,就要敢闯敢试突破条条框框。同时一定要施展市场为主体的经济模式,同时还要珍爱环境,珍惜时代时机,才会有远大前途。

  以下为文字整理:

  主持人:陈总是资深的房地产专家,对行业有着独到的明了,他的看法专业犀利,逻辑清晰,说服力强,陈总向导的失联行已经有27年的历史,是海内最具规模的房地产顾问公司之一,也是海内A股第一家上市的房地产综合服务提供商,营业已经普及了天下200多个都会,今年突如其来的新冠肺炎疫情对房地产行业产生了较大的打击,境内疫情获得逐步控制之后,房地产行业的走势会怎么样?热门都会好比深圳接下来会有怎么样的显示?像世联行这样的房地产服务提供者,面临疫情的影响接纳了哪些措施,营业结构会不会有所调整,今天我们就将和陈总来聊一聊这些话题。

  主持人:陈总,实在在中国经济快速生长的几十年中,房地产行业施展了很主要的作用,然则争议也一直异常大,可能是我们熟悉的行业中,口水最多的那一个了,我注意到您在年报中提到房地产市场会不会起到中国经济压舱石的问题,能不能在这里再连系疫情谈一下对行业对社会经济的影响,给我们展开来说一说。

  陈劲松:好,十九大中央就提出房住不炒了,现实上人人对房地产的争议最主要是房价问题,老百姓买房门槛越来越高,有屋子和没房的分成两个阶级,这让没房的人稀奇难受。房地产跟整个国家经济亲切相关,外贸可能稍稍有点问题,下降的幅度对照大,制造业订单作废之后,中国肯定是要提振内需和投资。中国的都会化率还不到60%,另有很大空间,住宅跟都会化率亲切相关,1929年美国大萧条时都会化率跟我们现在一样,也许就60%左右,二战后通过10年左右时间,美国的都会化率到达了70%以上,美国成为天下超级大国的缘故原由就是都会化率提升,疫情之后中国最大的内需市场就是住宅,因此我说中国的住宅市场依然是中国经济的压舱石,

  主持人:地方政府对房地产的依赖是人人诟病对照多的地方,这些争议您怎么看呢?

  陈劲松:我以为十九大提出来房住不炒就是正面回应,疫情之后,中央在房地产政策方面保持了相当大的定力,我们发现许多都会要放松,政策一日游,就说明我们政策是有定力的,那么我信赖经由一段时间这个争议会逐步平息,尤其是在金融放松、钱币放松的情形下,现在坚持对房地产房住不炒的这个政策,我们是坚决拥护。

  主持人:2008年的金融危急后房价大涨,这次会复制吗?疫情对房地产后市有什么样的影响?

  陈劲松:2008年经济危急现实上是短暂的,一年多以后对房地产的一些限制排除时,房地产就快速恢复,现在10多年时间已往,情形不一样了,我们现在的都会化率已经到达靠近60%,房价门槛比谁人时刻高许多。这10年是中国主要都会,尤其是一线都会房价迅速上涨的10年。

  现在我们受到伟大的疫情打击,什么时刻竣事我们并不知道,在这种情形下,我不以为天下这个房价还能够像2008年之后迅速恢复并急速上涨。谁人时刻我们的都会化率还不到50%。

  事实上,今年天下虽然疫情之后,房地产市场恢复得不错,但并不是所有的都会都恢复了,事实上是很少的都会房价在上涨。我现在反而有一种忧郁,就是有些都会的成交量和价钱会迅速萎缩和下跌,这反而是最大的贫苦。要高度关注的一条主线是国家为什么需要稳固,就是我们看到中国房地产市场占了太多老百姓的财富,家庭最主要的资产财富都基在屋子上,好比说我们现在举行一个观察,说中国人财富与美国对照,75%以上是在屋子上,另外中国的债务,包罗企业债务、政府债务多基于屋子,由于我们银行贷款是基于抵押,以是说稳固是未来一段时期内最主要的问题。

  大涨没有条件,大跌有的地方是有可能的,这反而是各个地方政府要亲切关注的,实在现在各地推出的一些政策,人人也能看出来,它这个导向性照样异常显著的,它是救房企,不是救市场。

  主持人:世联行作为房地产服务机构,在行业也扮演了异常主要角色,在这次疫情中受到了哪些影响?后面会接纳哪些措施来恢复营业?

  陈劲松:疫情时代售楼处都关门,小区也禁绝外来人员进,整个2月份实质成交是0,接下来售楼处都不开,这两个月时间对房产买卖影响伟大,对照欣慰的是3月份最先当排除隔离之后有所改善,4月份看房量和买卖量基本都恢复到去年平均水平,有些都会甚至超已往年。

  接下来要做好线上和线下联动,房地产相对于其他行业数字化和网上销售较差,由于必须要看楼,买卖过程异常长,完成一个二手楼买卖也许要120天,一手楼办完按揭,估量也差不多。线上线下联动可以提高买卖效率。

  第二个趋势是聚焦主要都会,有些都会不怎么样,有些都会超出预期,那么就要把整个需求聚焦在有需求有成交的市场,第三是要开放拥抱互助,希望2020年危急同时也是世联行的一个时机。

  主持人:适才您也提到要努力拥抱网络渠道,我看到世联行也在和58爱家和同策互助,打造一个新居联卖平台

  陈劲松:联卖就是施展所有气力,包罗经纪人的私域流量, 恒大提出全民卖房,它有一个基础就是这个颗粒度获得房号,精致到每单每一套房,每套房是确定唯一的,新居市场很适合联卖,由于唯一好确定。当这个行业效率低的时刻,中央用度就是不透明的,就要花许多成本,渠道用度就高,以是说我们跟58和同策争取界定清晰客源问题,降低我们的买卖成本。开发商可以少付点冤枉钱,也使得我们案场有序。给最终消费者节约买卖用度。从去年10月份最先,我们发现这个58同城上的经纪人和我们案场的互助就最先越来越顺遂,由于这个买卖过程稀奇长,另有一个垫付佣金的问题,一点一点来解决问题,这个行业只有人人不停往前跑,才气使得行业真正康健。

  主持人:年报中也提到要深化一二手房联动,这个方面我们对于竞争对手来说有哪些优势呢?

  陈劲松:现实上世联行是to B的,案场服务看着简朴,现实上是不容易,要确定产物定位,确定价值点,这些方面世联行20多年来一直在起劲,我们叫挖掘物业价值。我们跟经纪人之间是完全开放互助关系,我们不是一个封锁的关系,这个市场上所有的经纪人都可以来一起服务,我是让所有的经纪人和社会市场开的,是一个开放的生态,不是一个竞争的关系,不垄断信息,我们这个信息流传越越广越好,垄断不不利于行业生长,也不利于渠道用度正常化。

  主持人:资产运营服务现在已经是上市公司的第二大营业,一直是处于增收不增利的状态,营业收入增进对照快,然则净利润还处于一个亏损的状态,您以为什么时刻能迎来这个利润拐点?

  陈劲松:世联的的利润来源于买卖,另有一个是要画第二条s曲线营业增进,它的利润是未来的。现在我们要做两件事,第一件事把未来生长的模式扩大,未来能甚至跨越买卖的规模。若是要是要思量利润也很简朴,那么我们就损失对未来市场的探索,这不相符世联行的战略。世联行的红璞公寓和物业治理,处于第二条曲线的下半段,长租公寓二房东的模式有问题。十九大之后,各个都会推出了大量的矜持物业,都要运营,这是一个巨量的市场基础,这就是我们红璞公寓和第三方物业治理的基础,。

  硬资产的投入会逐步降低,红璞公寓的现金流已经很好,是整栋集中式的,在疫情下受的影响小一些;另外,做中低端市场,针对结业的大学生,纵然在疫情时营业都很不错,中高端的长租公寓泛起许多问题,我们这方面就没什么太大问题,根据现在会计准则,要摊销以前的装修用度。我们要走向轻托管的模式,明年我们会迅速改酿成本结构,要打造运营能力,打造系统能力,给业主的资产提供更好的服务,这是世联资管的偏向,

  主持人:适才您也简朴提到了物业服务的一个情形,我们去年注意到是实现了营业收入,靠近6个亿,然后新签了一批重点的客户,这一块的营业能不能给我们先容一下。

  陈劲松:我们物业与其他物业上市公司稍差别,他们都是隶属于某一大房企,大部门都是自己开发的,资本市场对照看好,这两年显示一直显示不错。我们是第三方,都是治理别人的资产,事实上前几年我们拓展市场有难题,由于这个香饽饽人人都要自己留给自己亲儿子。但同时也磨炼我们能力,我们发现整个中国大类资产并不在开发商这块儿,而是高科技公司总部工业园,政府的一些产业用房,这类需求也很大,我们起劲把我们的物业治理集中在为产业园,为都市产业园和都市楼宇经济服务。我们希望成为中国第三方都市产业运营领先者。也不清扫适那时机,我们把这一块分拆。

  主持人:疫情让政府等许多人都重视物业治理的主要性。

  陈劲松:以武汉为例,武汉是我们的世联行的重点,我们在武汉有写字楼治理,有红璞公寓,另有一个短租公寓。武汉封城时,维护整个都会运转的是谁呢?楼宇服务至关主要,第二就是外卖,送货的小哥,这是都会运转的必要和硬性服务。由于服务的差别,差别社区就拉开档次,老旧屋子没有物业服务,只能用大木板把大门就关上,那整个都会就没有办法运作了,对老百姓生涯造成伟大影响,疫情让老百姓充实认识到物业的价值,对这个行业生长会起到异常努力的作用,

  主持人:适才你也提到联卖平台,这个同策咨询是介入方之一,通告内里上市公司正在计划对他收购,这个您以为未来我们会与他形成怎样的协力?

  陈劲松:同策体量很大,跟世联的合并,首先战略一致,其次企业文化和未来生长偏向互补,好比说同策在长三角案场数目就远多过世联行,那世联行在大湾区又远远多同策,双方互补性异常强,未来联卖也好,增添消费者也好,提升效率也好,我以为是异常主要的。两家合起来之后,案场将是绝对的第一,案场服务也可以统一,这就是我们的未来,固然两家合并涉及到方方面面。我们并不着急,然则两家我们高度共识就一定要先协同,合合并这个事情也一边做着,什么时刻成熟什么时刻就合。

  主持人:像您适才先容到的,有几块异常有生长远景的,然后我们投资者也对照体贴这个公司估值的问题,

  陈劲松:这个说的是太出问题哈,这样说吧,房地产买卖被打压的很厉害,政策在调控房地产时,首先就想打压中介,最后跟中介没关系,是吧?跟中介有什么关系啊?对吧,那固然了,每一次整理我们许多营业就要调整,包罗电商、金融等等。上市公司必须根据中央的调控来,这样的话对估值也会有影响,然则没关系,我们跟上时代,我们就引领案场数字化时代,这样的话,使得我们的股东、消费者真正能看到世联行的价值,我信赖那一天也不会太远,我们也都异常期待这一天。

  主持人:世联行实在是扎根在深圳的27年来在这里,实在近期深圳楼市引发了许多的争议,人人关注度对照高,您本人对深圳市场异常领会的,然后对深圳楼市近期的这些情形,您的看法能不能跟我们分享一下。

  陈劲松:深圳成为天下的热门,我以为需要周全的来看深圳,第一,深圳不是所有的区域房价都涨啊,房价涨的也就那么几个区域,好比东边房价没涨,甚至另有跌,第二,主要是这几个区的住宅在涨,公寓没涨,写字楼基本就没成交,空置率还更高,租金下滑严重,以是说深圳不是已经成为炒房树模区。

  至于政府补助贷款进入了房市,我明了低息贷款进入房市跟中介没关系,中介基本起不到任何作用,这是银行的事,第二呢,我明了在深圳住宅限购的这种情形下把老屋子贷出来钱买新屋子,这种情形不存在,由于限购置不了,以是说我明了这种情形是替换按揭,原来按揭贷款利率高,咱再替换一下,这种是正常的经济活动,因此说政府的钱进入房市,进入的方式是哪个?进入到哪里去了?我以为这个需要重新来思索,看看银行的流程那是银行管的事,说中介机构在这里边协助,我以为中介背了很大的黑锅。政府可以把对企业的贷款,尤其对小微企业贷款管一下资金流向,问题就解决了,不是大事。有媒体说房价大涨,实在就涨了一套,是由于孩子上学必须要买。这就刺激我们的业主,调高我们的挂牌价,我以为人人要郑重。

  主持人:深圳住房贷款,杠杆对照高,您怎么看?

  陈劲松:深圳人的平均岁数天下最低,两个相互关联的,都会普遍岁数偏低,银行就愿意给他高杠杆,第二,高杠杆会否导致楼市崩塌?我以为不会,缘故原由就是深圳的二手房买卖活跃,极其有特殊性,天下各地都会不要跟深圳来比,另外我以为深圳市场经济远远走在天下前线,不岂论从买卖量,照样人口流动,使得整个深圳充满活力。

  主持人:现在有一种对照多的看法,就说深圳的这个住宅用地的供应实在是太少了,而我们都一直在调整需求去压制需求,然后反而没有起到一个很好的效果,您以为这个深圳住宅用地的供应这个比例是否合理,

  陈劲松:这个固然不合理啊,我那时总结叫三个启示,第一对住宅,其次对配套,第三对容积率。推住宅地似乎就是激励炒房,实在完全错了,这个逻辑是相反的,实在供应越多越炒不起来,这是第一,第二就是配套学位,这么年轻的都会根据户口来设置学位这个是完全不能接受的,完全不能,以至于我们的孩子上学都难题,别说什么优质房,优质学区,通俗学期都没有,这个作为深圳人我感觉到很难受,我以为这都会犯了大偏差,第三就是配套,根据异常陈旧的看法户口指标来配学区,这怎么可能,第三是容积率,实在住宅的容积率提高了,似乎就是让开发商赚大钱,我们的住宅的容积率比香港差远了,香港是12啊,香港的旧区1栋楼,它12的容积率啊,我们是要容纳更多人,自己土地就少,为什么要这样做?由于没有学区。

  要想突破这个循环套,我以为深圳真是你要当先行树模区啊,要突破条条框框,要改一改规范,好比说我们的什么这个这个这个阳光的照射啊,这个几个面啊,要到达这个一两个小时,这样的话我们容积率就高不了,那现实上这个规范都是50年代的规范,怎么香港就没有这个规范了,没有与时俱进,就是我们为什么不改呢?这第二我们的小学中学就一定要自力占地,你有地吗?叨教?你还要有操操场自力占地,叨教有吗?没有啊,那你不解决了吗?那为什么不能修改一下配套学校的基本的规范?尤其深圳市区内这么重要的土地,屋顶为什么不就不能是操场了,香港许多就是这样设的,纽约也是这样的,我们为什么不这样子,我以为三个启示一个规范,否则深圳学位房能够被人拉到这么高的局势,怎么改呢?你改得了吗?你学位太稀缺了嘛,而深圳年轻人正是在孩子入学的时刻是吧。那我们怎么能吸引更多的人才来呢,必须要改。

  主持人:有许多专家以为外洋看东京,海内看重庆,您怎么看待这个这两个学习的工具?深圳能从这两个方面学习一些什么样的履历?

  陈劲松:美国在大萧条后都会分化的很厉害,纽约芝加哥一下就起来了,企业的合并有许多小企业被大企业收购,原来这些小企业漫衍在各个都会。现在总部就酿成一个,有些地方酿成车间,有些地方酿成物流,有的地方仓储,有的地方是金融,有的地方是总部,如说举个例子,二战影戏很高级司令官坐的轿车就没了。

  原先都会都差不多,都会最先分化,像纽约就成为综合性巨型都会,都会之间是相互竞争的关系,不是酿成相互协作啊,那我以为中国逐步也会走向谁人偏向,尤其是上海、深圳、北京,这个趋势是异常显著的,以是我不以为说深圳学重庆,重庆很可能是制造业的基地。深圳说学东京,东京学得了吗?东京旁边有20个左右的卫星城疏散了人口。

  主持人:实在照样想让您展望一下深圳的房地产市场,您以为什么样一个才是一个对照好的生长状态,人人对房价都很体贴,房价以后是平稳照样有空间往上有空间照样往下有空间?

  陈劲松:中短期而言深圳泛起了几个特殊转变,第一,深圳家庭人口数急剧削减,我们从2.7左右的每个家庭人口,直奔1.7去了,这个是深圳的现实。深二代疫情两个月之后终于搞明了了,绝对不跟怙恃住,因此对屋子的需求自然就多了,固然另有离婚率,深圳一定是跟国际,好比说跟东京的独居人口未来是一样的。独居之后不需要大屋子,未来城区尤其旧城革新等等,要以中小户型为主,未来深圳周边地区栖身的是尺度的中产阶级呀,3房2厅有小区,有学区。房价并不贵,但未来租赁一定是深圳一个异常伟大的市场,也就是说深圳房价贵了,许多人说我干嘛一定要买呢,若是屋子不是这样的涨的话对吧?深圳核心区的服务性的低端人口,好比说我们的物业治理也要住在四周,这样各取所需,实现居者有其住,不能说有其屋。

  主持人:人人经常把深圳和香港做对比,包罗各个方面,包罗房地产,包罗未来的远景,实在深圳适才你也多次提到深圳要建设成为中国特色社会主义先行树模区,对深圳未来的生长远景,对深圳这座都会您有什么看法与我们分享一下,

  陈劲松:现在中国人人都看好深圳,我想说先行树模区,现实上就要施展深圳都会精神敢闯敢试,突破条条框框。否则怎么树模,你树模给谁呀,以是先行树模也是这个原理,第二,深圳一定要施展市场经济作用,主体以市场为主体,华为、腾讯全是这样起来的,第三就是环境珍爱,红树林珍爱区是所有全球红树林珍爱区里离城中央最近的,没有之一,它实在就在都会边缘,深圳要珍惜时代环境和我们整个深圳年轻人给深圳的这个时机,若是敢闯敢试珍惜环境,我以为深圳的前途会远超香港。

  主持人:异常谢谢陈总在今天给我们分享看法啊,听了您的先容,我们对疫情影,房地产市场包罗深圳这座都会有了更深入明了,也希望以后能够多多跟我们分享,再次谢谢陈总做客。

本文首发于微信民众号:证券时报网。文章内容属作者个人看法,不代表金融岛态度。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强 HF013),

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